靠出租房退休：账面财富与可用现金

想象两户家庭退休时净资产相同。一户主要持有分散的股票和债券，另一户持有多套出租房，其中一些还有贷款。两家都可能很富足，但退休后的“工作”并不一样：前者管理提款和市场波动，后者还要面对租客、房屋、银行和当地房地产市场。

租金每月到账，房价又不像股票每天显示报价，因此出租房给人的感觉可能更稳定。但感觉稳定不等于现金流有保障。算一套房真正赚多少钱，应从实际收到的租金开始，扣除空置、物业管理、维修、日常保养、保险、房产税、业主承担的水电，以及大修和设备更换准备金。贷款本金和利息都影响现金流，虽然两者税务处理不同。美国国税局的出租房指南解释了许多税务分类，具体经营情况仍要看自己的账本。

净资产不等于每月可花的钱

杠杆在房价和租金上涨时能放大回报，空置或换屋顶时也会放大现金需求。房屋净值很高的家庭，仍可能需要借钱或卖房才能拿出一笔现金。出售房产有佣金和过户费用，也可能产生税款；过去计提的折旧会影响税务结果。贷款到期或利率变化，还可能发生在市场最不方便的时候。

投资组合也有自己的问题。退休期间市场下跌，可能迫使人低价卖出；股息也不是保证收入。它的优势是流动性较好、更容易调整配置，不会完全依赖某一个地区或几位租客。不能先认定哪种资产必胜。比较时要看扣除费用和税款后的现金流、管理投入的时间，以及能否承受不顺利的一年。

临近退休的房东，不妨逐套列出数据：哪套房扣除准备金后仍有现金流？哪笔贷款快到期？两套房同时空置会怎样？如果卖掉一套，扣除交易成本和税后能拿出多少再投资？继续持有、聘请管理公司、分批出售或增加其他资产，都是可能的答案。关键是收入和工作量能否支撑自己想过的生活。